隨著城市化進(jìn)程的加快，人口異地流動的增加，商品房價格高昂，國家保障性住房不足的情況下，房屋租賃是解決在城市工作無房戶住房問題的重要選擇。在租房過程中，出租人和承租人一般要簽訂租賃合同，約定房屋租賃期限和價格等內(nèi)容，租賃合同依法成立后具有法律效力。通常情況下，除非出租人和承租人在房屋租賃合同中特別約定了承租人可以提前退租，否則，在租賃期限內(nèi)，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)租賃房屋，不得提前退租。
 

　　案例：2020年10月20日，馬某、張某經(jīng)協(xié)商一致，將自有房屋出租給張某，雙方并簽訂了租賃合同，房屋租期2020年10月20日至2021年9月19日止，每年房租12000元，并交納押金1200元。合同簽訂后，張某當(dāng)日入住租賃房屋，并繳納了房租和押金，張某入住后不久，因樓上下水管道損壞，造成張某所住房屋滲水、漏水，無法繼續(xù)居住，要求馬某進(jìn)行維修，過了長達(dá)一個月之久，房屋還沒有維修，因此張某4月份與馬某協(xié)商終止合同，搬出租賃房屋。并要求馬某退還剩余天數(shù)的房租和押金。
 

　　羅湖區(qū)?翠竹律師：在特定條件下，承租人有權(quán)提前退租而免責(zé)。

　　一、非因承租人原因致使租賃物無法使用。

　　民法典第七百二十四條【非承租人構(gòu)成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同；(一)租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押；(二)租賃物權(quán)屬有爭議；(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形。
 

　　二、租賃物部分或者全部毀損、滅失。

　　第七百二十九條【不可歸責(zé)于承租人的租賃物毀損、滅失的法律后果】因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
 

　　三、租賃物危及承租人的安全或者健康。

　　第七百三十一條【租賃物質(zhì)量不合格時承租人解除權(quán)】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　由此可見，房屋出租人負(fù)有在租賃期間保持租賃物符合約定用途的法定義務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)非因承租人原因致使租賃物無法使用、租賃物部分或者全部毀損、滅失，影響合同目的實現(xiàn)，以及租賃物危及承租人的安全或者健康等情形，承租人有隨時解除合同的權(quán)利。深圳房屋租賃糾紛律所