對借名買房協(xié)議進(jìn)行有效持肯定自己觀點的主要理由為：借名買房協(xié)議并未被法律沒有明確禁止，具有中國一般的合同管理效力。下面和深圳房產(chǎn)律師一起看看這起關(guān)于借名買房的糾紛案件吧！

　　案情 · 簡介

　　2009年7月15日，陳某作為一個涉案企業(yè)房屋進(jìn)行名義通過購買人與出售人簽訂《北京市城市存量建設(shè)房屋信息買賣雙方合同》，房屋首付款及貸款由孫某實際需要支付并每月可以償還，且用于自己購買案涉房屋的合同、房產(chǎn)證、收據(jù)、發(fā)票等憑證原件均在孫某處保管。案涉房屋登記在陳某名下，但由孫某實際市場占有主要使用。

　　之后陳公司因貸款合同糾紛案，將涉及房屋的案件納入執(zhí)行拍賣程序。執(zhí)行法院裁定駁回孫的異議，滄州市中級人民法院以（2018）紀(jì)09提前判決第278號民事判決為由，維持孫的上訴中華民國。信瑞對公司提起上訴，被河北省高級法院（2019年）濟(jì)民中12日判決駁回上訴，維持原判。信瑞公司不服，便向最高法院申請重審。最后，重審法院以陳不是房屋所有人為由駁回了新瑞公司的重審申請，以債權(quán)人與債務(wù)人的關(guān)系為由，新瑞公司不能執(zhí)行重審申請。

　　裁判 · 要點

　　1、本案主要用于進(jìn)行購買案涉房屋的合同、收據(jù)等憑證的原件均在孫某處保管，案涉房屋亦由孫某實際市場占有企業(yè)使用，結(jié)合案涉房屋買賣中介服務(wù)公司對該房屋價格購買學(xué)習(xí)過程設(shè)計出具的情況分析說明，以及孫某提交的其實際生活支付購房款的銀行通過轉(zhuǎn)賬憑證、流水?dāng)?shù)據(jù)記錄及和陳某之間短信方式記錄等相關(guān)研究證據(jù)佐證，可以充分證明孫某借陳某之名購買案涉房屋的事實。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)登記僅用于記載不動產(chǎn)自然發(fā)展?fàn)顩r和權(quán)屬情況，僅具有中國不動產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不需要具有不動產(chǎn)實際問題歸屬的確定效力，在現(xiàn)有研究證據(jù)是否能夠充分證明孫某借陳某之名購買案涉房屋并實際生活支付房款的情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬的登記工作狀態(tài)并不重要影響孫某對案涉房屋享有社會實際知識產(chǎn)權(quán)，其對案涉房屋享有的權(quán)益足以排除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行這些行為。

　　焦點 · 解讀

　?。ㄒ唬敖杳I房”的法律效力；

　　關(guān)于購房貸款協(xié)議的有效性，理論界和實務(wù)界爭議較大。

　　對借名買房協(xié)議進(jìn)行有效持肯定自己觀點的主要理由為：借名買房協(xié)議并未被法律沒有明確禁止，具有中國一般的合同管理效力。即只要借名買房協(xié)議系雙方當(dāng)事人提供真實意思就是表示，且合同信息內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，或當(dāng)事人為了能夠通過舉證證明企業(yè)雙方發(fā)展之間已經(jīng)形成一個事實的借名買房法律環(huán)境關(guān)系，應(yīng)屬合法合理有效。但對此持否定觀點的主要理由為：觀點一，直接認(rèn)定當(dāng)事人為規(guī)避限購、限貸以及市場經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策問題發(fā)生的借名買房行為，系違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效；觀點二，反對違反此類政策致使損害人類社會主義公共安全利益的借名買房行為認(rèn)定無效。

　　筆者研究認(rèn)為，司法審判機(jī)關(guān)顯然我們不能進(jìn)行直接依國家經(jīng)濟(jì)政策來認(rèn)定勞動合同效力。實際上，該問題的焦灼點不在于是否違反了限購、限貸等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，而在于“違反該類政策以及是否損害了中國社會發(fā)展公共文化利益”。因為他們通常來講，限購、限貸政策制度只是世界各地人民政府為調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)市場供求之間關(guān)系，遏制房價不斷上漲，有效方法解決這個社會主義民生建設(shè)問題的行政成本管理技術(shù)手段，非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，僅形式上違反該類規(guī)定時間并不需要引起合同無效的法律后果。另外，規(guī)避該類政策也不一定會實現(xiàn)真正違背政策主要目的。從政策環(huán)境調(diào)控總量上來看，其對調(diào)控作用對象的限制自己只是從借名人轉(zhuǎn)移至出名人身上，調(diào)控總量并未因此減損，正如有的通過司法判決將其理解為“轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)”，不會出現(xiàn)導(dǎo)致會計政策教育目的落空。且在該類借名買房協(xié)議中，出名人系自愿接受限購或限貸政策的限制（如失去購房資格），而借名人亦甘愿承受借名買房中因出名人原因分析引發(fā)的各類潛在財務(wù)風(fēng)險（如出名人私自處分房屋），故其只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，并未損害人類社會提供公共服務(wù)利益或國家自身利益，不能采用直接認(rèn)定其無效。相反，如果任意認(rèn)定此類協(xié)議無效，將會對房地產(chǎn)或金融資本市場數(shù)據(jù)交易系統(tǒng)安全生產(chǎn)造成一些不利因素影響，尤其是辦理了按揭貸款的借名買房協(xié)議，被確認(rèn)無效會打破現(xiàn)有的“動態(tài)平衡”，導(dǎo)致國際市場競爭秩序混亂。

　　反言之，如果我們針對中國政府福利性或政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房）簽訂借名買房協(xié)議，那么企業(yè)不僅僅涉嫌違反國家相關(guān)法律政策，還有一個可能被認(rèn)定為損害公共安全利益而無效。因為世界各地人民政府進(jìn)行建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，目的是給符合特定工作要求的群體可以提供一些基本住所，保障公民生存權(quán)，從而達(dá)到穩(wěn)定和維護(hù)人類社會主義經(jīng)濟(jì)管理秩序，具有極強(qiáng)社會公益性。若允許借名購買，將極大損害低收入群體的利益，致使學(xué)生真正的困難人群無法享受到政策性住房優(yōu)惠，對實現(xiàn)信息社會組織公平問題產(chǎn)生一種消極因素影響。因此，司法實踐中，對于借名購買政策性住房的行為，很多法院會以損害公司社會參與公共利益為由，認(rèn)定借名買房合同無效。

　　上述研究觀點，在相關(guān)工作地方進(jìn)行裁判規(guī)則亦可得到發(fā)展印證。如《北京市高級管理人民法院提出關(guān)于審理房屋買賣合同關(guān)系糾紛解決案件可以適用中國法律制度若干重大問題的指導(dǎo)教師意見（試行）》第十五條，《江蘇省高級服務(wù)人民法院認(rèn)為關(guān)于審理房地產(chǎn)項目合同糾紛處理案件若干重要問題的解答》第二十三條均明確“對借名人依據(jù)施工合同約定時間要求學(xué)生登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！笨梢姡瑑杉腋咴簩τ谝粋€普通商品房簽訂的借名買房協(xié)議的有效性持肯定學(xué)習(xí)態(tài)度。同時，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用國家法律責(zé)任若干思考問題的指導(dǎo)老師意見（試行）》第十六條亦明確政府規(guī)定“借名人違反會計相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買商品經(jīng)濟(jì)技術(shù)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者主要依據(jù)雙方相互之間的約定要求我們登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持”?？梢?，北京各級法院系統(tǒng)對于消費者購買美國經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的借名買房協(xié)議，一般認(rèn)定為無效。

　?。ǘ┮运嗣x購買房屋的行為是否有效，是否直接產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力；

　　在房屋確權(quán)糾紛的司法實踐中，對于“借名買房行為合法有效，是否直接導(dǎo)致物權(quán)變動”這個問題，不同法院認(rèn)定不同。有的法院對此持肯定態(tài)度，支持將案涉房屋直接判決歸借名人所有的訴請；而有的法院則持否定態(tài)度，認(rèn)為不能直接作出確權(quán)判決，但對借名人請求出名人為其辦理不動產(chǎn)過戶登記的訴請予以支持。

　　筆者贊同第二種裁判觀點。根據(jù)《民法典》第二百一十五條規(guī)定，可以看出有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)合同，自合同成立時生效。是否辦理物權(quán)登記，并不影響合同效力。就此而言，即使在借名買房合同被認(rèn)定為有效的情況下，并不必然發(fā)生物權(quán)變動的法律結(jié)果。不動產(chǎn)物權(quán)的變更，應(yīng)當(dāng)以“登記生效”為原則，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，在借名買房法律關(guān)系中，出名人為不動產(chǎn)登記權(quán)利人，在未進(jìn)行變更登記之前，物權(quán)不發(fā)生變動，出名人仍是物權(quán)人。即使借名人與出名人之間存在關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬地約定，但因該約定與法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，而不具有物權(quán)法上的效力。也就是說，借名買房合同屬于債權(quán)法律關(guān)系范疇，其僅是物權(quán)發(fā)生變動的主要原因，借名人在該法律關(guān)系中的身份是“債權(quán)人”，而非“物權(quán)人”，故其提起物權(quán)確認(rèn)的請求不應(yīng)得到支持。如《黑龍江省高級人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第三十條就對此進(jìn)行了明確規(guī)定，基于借名人與出借人之間的借名予以產(chǎn)權(quán)登記的協(xié)議，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動的效果，不能據(jù)此認(rèn)定借名人為不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人。

　　案件 · 小結(jié)

　　雙方為規(guī)避國家福利政策和購買基于政策的住房而簽署的貸款購買協(xié)議，涉及侵犯低收入家庭的基本住房權(quán)、非法占用社會公共資源和損害社會公共利益，往往被視為無效。此外，由于只是為了規(guī)避購買限制或信貸政策，隱性財產(chǎn)，如貸款購買行為，只涉及合同當(dāng)事人的利益，不影響社會公共利益，一般認(rèn)為是有效的。雖然這樣的合同可以被認(rèn)為是有效的，但合同中“房屋所有權(quán)屬于借款人”的約定不具有物權(quán)效力，因此房屋所有權(quán)不會轉(zhuǎn)移給借款人。此時，只有借款人與名人之間完成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的主要內(nèi)容之間的物權(quán)變動，即借款人作為債權(quán)人，有權(quán)要求名人幫助他們辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，同時，名人也有相應(yīng)的義務(wù)協(xié)助借款人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

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