在繁忙的深圳市，二手房交易頻繁，而房產(chǎn)過戶是其中至關(guān)重要的一環(huán)。作為專業(yè)深圳房產(chǎn)糾紛律師，我經(jīng)常被客戶問及一個問題：“律師您好，我想了解一下深圳二手房過戶的各種費用具體有哪些？這些費用應(yīng)該由誰來承擔(dān)？”這個問題看似簡單，實則包含了許多細節(jié)和法律要點。本文將為您詳細解讀二手房過戶費的具體構(gòu)成及其承擔(dān)方，讓您在房產(chǎn)交易中做到心中有數(shù)。

　　#### 一、二手房過戶費的具體構(gòu)成

　　首先，我們需要明確二手房過戶過程中涉及的各項費用。這些費用不僅包括稅費，還包含一些必要的行政事業(yè)性收費。

　　1. **契稅**

　　 - 契稅是購買房屋時必須繳納的一種稅費，其稅率根據(jù)房屋面積和買家購房身份有所不同。例如，對于首次購房且房屋面積不超過90平方米的契稅為1%；超過90平方米的部分按1.5%征收。非首次購房或購買第二套房的契稅則可能高達3%。

　　2. **增值稅及附加**

　　 - 如果賣方在取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明不足兩年即出售房屋，需要繳納增值稅。一般增值稅稅率為5%，同時還需繳納城建稅、教育費附加等。

　　3. **個人所得稅**

　　 - 賣方在出售不滿五年的房屋時，通常需繳納個人所得稅，稅率一般為房款的1%或者差額（即房屋出售價與購入價差額）的20%。如果房屋為家庭唯一住房且持有超過五年，則可以免征個稅。

　　4. **印花稅**

　　 - 買賣雙方各需支付房款的0.05%作為印花稅。雖然金額不大，但在計算成本時不可忽略。

　　5. **權(quán)證登記費**

　　 - 辦理新的房產(chǎn)證需要繳納一定的工本費，一般在200元左右。

　　6. **交易手續(xù)費**

　　 - 按照房屋面積計算，一般為每平方米3元至6元不等，買賣雙方各承擔(dān)一半。

　　7. **評估費**

　　 - 如果需要貸款買房，銀行會要求對房屋進行評估，評估費用根據(jù)房屋價值確定，通常為幾百元至上千元不等。

　　#### 二、各項費用的承擔(dān)方如何確定？

　　了解了各項費用后，接下來就是明確這些費用的承擔(dān)方。一般來說，費用分攤的原則是由買賣雙方協(xié)商確定，但有一些行業(yè)慣例和法律規(guī)定可以參考。

　　1. **契稅**：由買方承擔(dān)。契稅是購買房屋時必須繳納的稅費，通常由買家支付。

　　2. **增值稅及附加**：由賣方承擔(dān)。這是因為增值稅是基于賣方出售行為征收的。

　　3. **個人所得稅**：由賣方承擔(dān)。同樣，個人所得稅也是基于賣方出售房屋所得征收的。

　　4. **印花稅**：由買賣雙方各自承擔(dān)自己的部分。雖然金額較小，但雙方都需要支付。

　　5. **權(quán)證登記費**：由買方承擔(dān)。因為新的房產(chǎn)證是辦理在買方名下的，所以這筆費用通常由買方支付。

　　6. **交易手續(xù)費**：由買賣雙方各承擔(dān)一半。這是比較常見的做法，也有雙方協(xié)商由一方承擔(dān)的情況。

　　7. **評估費**：由買方承擔(dān)。如果買方需要貸款購房，評估費通常是由買方支付給評估機構(gòu)。

　　#### 三、實際案例解析

　　為了更好地理解上述內(nèi)容，我們來看一個真實的案例。假設(shè)李先生在深圳購買了一套二手房，房屋面積為80平方米，總價為500萬元。李先生是首次購房，并且該房屋是賣方的唯一住房且持有時間超過了五年。那么，各項費用大致如下：

　　- **契稅**：500萬元 × 1% = 5萬元（由李先生承擔(dān)）

　　- **增值稅及附加**：由于賣方持有超過五年且為唯一住房，免征。

　　- **個人所得稅**：免征。

　　- **印花稅**：500萬元 × 0.05% = 0.25萬元（由李先生和賣方各承擔(dān)0.025萬元）

　　- **權(quán)證登記費**：約200元（由李先生承擔(dān)）

　　- **交易手續(xù)費**：80平方米 × 3元/平方米 = 240元（由李先生和賣方各承擔(dān)120元）

　　- **評估費**：假設(shè)為1000元（由李先生承擔(dān)）

　　通過這個案例可以看出，大部分稅費由買方承擔(dān)，但也有部分費用如增值稅和個人所得稅由賣方承擔(dān)。因此，在實際交易中，雙方應(yīng)充分溝通并明確各自的責(zé)任。

　　#### 四、總結(jié)與建議

　　深圳二手房過戶涉及的費用種類繁多，每一項都有其特定的計算方式和承擔(dān)方。為了避免在交易過程中產(chǎn)生糾紛，建議買賣雙方在簽訂購房合同時詳細約定各項費用的承擔(dān)方式。此外，選擇專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或咨詢專業(yè)深圳房產(chǎn)糾紛律師也是非常重要的，他們可以為您提供更加準(zhǔn)確和全面的指導(dǎo)。

　　總之，了解并合理規(guī)劃二手房過戶費用，不僅能幫助您節(jié)省資金，還能確保交易過程順利進行。希望本文能為您提供有益的參考。