案例提要：張三、李四、王五三人按份共有一幢兩層樓房，張三占該樓房的40%，李四占20%，王五占40%，約定處分該幢樓房時(shí)，要經(jīng)三分之二以上的按份共有人同意方可處置份額；轉(zhuǎn)讓時(shí)，按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并且應(yīng)當(dāng)提前將轉(zhuǎn)讓條件通知其他按份共有人；并約定發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商解決，協(xié)商不成提交仲裁委員會(huì)仲裁。后李四因經(jīng)營(yíng)生意困難，將其占有的20%份額轉(zhuǎn)讓給丁，但并未通知張三王五兩人。上海專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師獲悉現(xiàn)張三王五兩人請(qǐng)求仲裁，1.李四丁之間的轉(zhuǎn)讓無(wú)效；2.張三王五兩人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，各自購(gòu)買(mǎi)李四所占份額的二分之一。
 

　　法官分析：仲裁庭審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零一條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”及張三李四王五三人的協(xié)議約定處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，要經(jīng)三分之二以上的按份共有人同意，但李四所占的份額只有五分之一，且轉(zhuǎn)讓所占的份額時(shí)并未經(jīng)過(guò)張三王五的同意，張三王五事后也未同意李四丁之間的轉(zhuǎn)讓行為，故李四丁之間的轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

　　關(guān)于張三王五的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零五條“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”及第三百零六條“按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”張三王五兩人對(duì)李四轉(zhuǎn)讓的所占份額享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但李四的轉(zhuǎn)讓條件是在轉(zhuǎn)讓當(dāng)天需要認(rèn)購(gòu)方支付其所占份額的費(fèi)用。在仲裁庭的調(diào)解下張三李四王五三人達(dá)成協(xié)議，李四向張三王五兩人各轉(zhuǎn)讓其所占份額的二分之一，張三王五兩人向其支付相應(yīng)的價(jià)款。
 

　　律師提示：上海專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師講按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有的法律特征為：一是各個(gè)共有人對(duì)共有物按份額享有不同的權(quán)利。這種權(quán)利民法上稱(chēng)為應(yīng)有部分權(quán)、份額權(quán)或持份權(quán)；二是各個(gè)共有人依據(jù)其持有的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；三是各個(gè)共有人的權(quán)利不是局限于共有財(cái)產(chǎn)的某一具體的部分上，或就某一具體部分單獨(dú)享有所有權(quán)，這種權(quán)利是及于共有物的全部。