不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。 作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。下面由深圳房產(chǎn)律師為大家講解登記的基本文件、登記縮寫和物權(quán)變動。

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定了合同效力與財產(chǎn)登記效力的區(qū)分。該法第六條、第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記原則上不發(fā)生效力，但并未按照負擔(dān)行為與處分行為區(qū)分理論，明確區(qū)分債權(quán)合同與物權(quán)約定，既給法律解釋預(yù)留了空間，也埋下了“爭議之源”。合同與登記之間是否存在物權(quán)約定，登記本身是物權(quán)約定還是物權(quán)約定的一部分，或者只是法律規(guī)定的事實還是形式要件，都沒有定論，使得本文的初衷，即從私法上不動產(chǎn)登記性質(zhì)的一般理論來探討登記的簡稱，無法實現(xiàn)。目前有兩種比較有力地學(xué)說，分為兩類：一類是“基于法律行為的物權(quán)變動未采用中國物權(quán)法物權(quán)形式主義模式，未承認物權(quán)行為理論”另一種強調(diào)我國物權(quán)法應(yīng)結(jié)合物權(quán)行為理論進行解釋，[認抽象物權(quán)（包括無因性）原則，將債權(quán)契約（因果行為）與物權(quán)變動（處分行為）區(qū)分開來，以“建立嚴密和諧的物權(quán)法理論體系”。

　　本文并非物權(quán)行為的專門理論，所以物權(quán)行為并不是一個問題，但為了使本文具有一定的意義，在一般性陳述之后，對“取上述法律，視其為何”，仍將納入物權(quán)協(xié)議的考慮范圍，即不妨多考慮一層。德國民法區(qū)分了繁瑣行為與處分行為，區(qū)分了物權(quán)協(xié)議與登記申請書、登記同意書、登記簿等，從概念工具的角度對不動產(chǎn)登記縮寫進行了較為準確的分析，提供了一種可能性。

　?。ㄒ唬┻`反強制性法律規(guī)范；

　　物權(quán)法第六條、第九條、第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)自登記生效之日起變更。然而，房地產(chǎn)注冊是改變實際形式主義的有效要求。這與債權(quán)物權(quán)變動模式和物權(quán)形式主義有共通之處，主要區(qū)別在于是否承認獨立的物權(quán)協(xié)議（物權(quán)契約） ，但在這兩種模式下，不動產(chǎn)登記的性質(zhì)并無完全不同。然而，以德國物權(quán)形式主義的變遷模式為例，對于作為物權(quán)合同的“艾尼貢”究竟是一種物權(quán)合同，還是一種物權(quán)登記合同，或者是一種物權(quán)登記合同，仍然存在著疑問。本文認為物權(quán)登記作為一種物權(quán)合同，是一種物權(quán)合同，物權(quán)登記是一種物權(quán)合同。如果REM 中的權(quán)利意圖僅僅是一個對物合同，那么 REM 中的形式主義的性質(zhì)類似于在債權(quán)形式主義下的房地產(chǎn)登記，而登記本身，作為 REM合同的一部分，也受法律行為理論的制約。因此，僅僅認為房地產(chǎn)登記是物權(quán)變更生效的一項要求，就忽略了中間登記違反強制性法律規(guī)范的決定，而且不能簡單地確定應(yīng)該從法律行為的角度還是從非法律行為的角度（直接由法律規(guī)定）進行觀察。

　　綜上所述，如果上述區(qū)分將登記（申請登記）視為法律行為（物權(quán)行為）的全部或者部分，也適用于《民法通則》第五十八條第五項（合同法第五十一條第五項）關(guān)于法律行為違反強制性法律規(guī)范的規(guī)定。結(jié)合本法第九條，可以得出登記不能縮寫的結(jié)論。如果登記是事實行為，則直接根據(jù)法律規(guī)定（“事實+效果”）認定登記簡稱違法性，。顯然，后者可以被前者“覆蓋”。因此，從解釋力的角度來看，筆者傾向于將登記視為一種法律行為。因此，有必要更深入地探討登記要件（第6、9、14條）作為強制性法律規(guī)范對登記簡稱下的物權(quán)變動的影響。

　　同時，由于本文僅討論基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，故此就登記縮略違反強制性法律規(guī)范問題，莫如抽出該行為所涉之債權(quán)行為、物權(quán)行為、登記行為的法律行為因素，合并同類項，一體考量其私法效果。當然，最終落腳點是，三方當事人所期望的物權(quán)變動能否達到。

　　法律規(guī)范大致可以分為強制性規(guī)范和任意性規(guī)范。私法規(guī)范以任意性規(guī)范為主，強制性規(guī)范為輔。其中，強制性規(guī)范對法律行為的效力有影響。在民事事實方面，這種影響的“一般規(guī)定”見于《民法通則》第58條和《合同法》第51條第5項。以《合同法》第五十一條第五項為例，一個行為只要違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就不屬于無效或者不能達到預(yù)期效果。強制性規(guī)范可分為禁止性規(guī)范和強制性規(guī)范（強制性規(guī)范）。關(guān)于合同法第51條第5項的適用，趨勢與德國法、日本法相同。在理論上，我國逐漸傾向于進一步限制這種強制性法律規(guī)范的范圍，“范圍不得隨意擴大”，并應(yīng)進一步區(qū)分“有效的強制性規(guī)定與行政強制性規(guī)定”和“違反有效的強制性規(guī)定”違反行政強制性規(guī)定的，合同不得無效。這非常接近于日本法律中“禁止性規(guī)定”和“強制性規(guī)定”的區(qū)別。

　　關(guān)于強制性法律規(guī)范對法律行為效力的影響，可以借鑒德國法律“通過強制法規(guī)范目的的具體規(guī)范，然后適用強制法規(guī)范違反禁止規(guī)則，得出違反私法具體后果的結(jié)論. .在判決的任何時候，如果可以得出結(jié)論，維護合同的效力應(yīng)該是保護利益的優(yōu)先事項，判決就終止?！币簿褪钦f，不宜根據(jù)《民法通則》第五十八條或者《合同法》第五十一條對法律行為的無效性作出一般或者直接的判斷，而應(yīng)當作出“綜合判斷”。此外，“強制性法律規(guī)范”的規(guī)范性目的是問題的關(guān)鍵所在，《中華民國》對此作出了規(guī)定，目的性解釋與禁止性規(guī)則相結(jié)合，成為導(dǎo)致法律行為無效的強制性法律規(guī)范的“閥門”從目的性解釋的角度看，房地產(chǎn)強制登記既有公法（土地管理）目的，也有私法目的，以保護交易安全和公共權(quán)利，因此，登記要件原則應(yīng)該是強制性規(guī)定和非法性規(guī)定的混合體，即從交易安全保護和私法權(quán)利公示的角度來看，登記要件原則應(yīng)該是強制性規(guī)定，從公法國家的土地管理和稅收管理的角度來看，登記要件原則應(yīng)該是非法性規(guī)定。

　　如前所述，就公法與私法分離的效果而言，公法的目的確實可以單獨評價（且不影響物權(quán)變動的效果），但是，私法中保護交易安全和權(quán)利公示的目的是不可回避的。因此，無論采用物權(quán)行為理論，還是將登記視為法律行為的一部分或全部，都是以本法第九條單獨或結(jié)合民法通則第五十八條、合同法第五十八條為依據(jù)。

　　（二）與動產(chǎn)交付替代之比照

　　違反公司登記成立要件行為主義，決定了不動產(chǎn)進行鏈式數(shù)據(jù)交易中登記管理縮略在法教義沒有學(xué)上的尷尬：三方關(guān)系當事人自己關(guān)于物權(quán)變動的意思就是自治發(fā)展受限于國家強制性學(xué)習(xí)法律制度規(guī)范。然而，反觀中國動產(chǎn)以及交易，《物權(quán)法》第23條同樣可以規(guī)定了要件形式主義（交付時間要件結(jié)構(gòu)主義），但在該生效這一條件下允許有交付的替代傳統(tǒng)模式（即該法第25條、第26條和第27條）， 這為動產(chǎn)鏈式網(wǎng)絡(luò)交易中的縮短產(chǎn)品交付（Durchlieferung im Streckengeschaeft） 提供了司法解釋的空間。以甲一乙一丙鏈式動產(chǎn)融資交易為例，甲直接向丙交付或者動產(chǎn)，并不能通過直接經(jīng)濟適用《物權(quán)法》第23條前段之規(guī)定，因為甲丙之間信息并無明確合意（不論企業(yè)債權(quán)具有合意抑或物權(quán)合意），然則，依照該法第25條以下問題卻可擬制出一個法律上的瞬間（或曰邏輯上的一秒），即：首先由生產(chǎn)甲乙雙方依據(jù)第27條形成乙對該動產(chǎn)的間接影響占有，由甲仍保留對該動產(chǎn)的直接市場占有，再由甲依照乙之指示，將該技術(shù)直接投資占有重要轉(zhuǎn)移給丙，復(fù)根據(jù)第25條由丙取得該動產(chǎn)物權(quán)。在此研究過程中，動產(chǎn)物權(quán)曾瞬間地為乙所享有，最終由丙取得。對于德國法上的動產(chǎn)還是縮短項目交付，梅迪庫斯進一步解釋道，此時，甲與丙之間并無物權(quán)合意，而是社會存在這樣一個文化雙重壓力指示工作取得（eindop-pelter Geheiβerwerb）：甲與乙就該動產(chǎn)已經(jīng)形成我國讓與合作合意，并指示甲向丙為交付；隨后，乙又與丙就該動產(chǎn)權(quán)利讓與學(xué)生形成一種合意，并以甲作為乙的指示人（Geheiβperson）而為客戶交付。

　　因此，《物權(quán)法》第25條規(guī)定的替代交付方式可以填補前買受人在動產(chǎn)連鎖交易中的物權(quán)真空，從而防止其非法性。然而，在不動產(chǎn)登記的情況下，物權(quán)法沒有規(guī)定替代登記的模式下的登記要求，因此，法學(xué)理論很難達到不動產(chǎn)登記的違法性簡稱，只能在理論上對不動產(chǎn)登記的替代方式進行探討。

　　（三）中間進行登記的替代傳統(tǒng)形式：授權(quán)與期待權(quán)

　　舉重若輕，下面以德國法物權(quán)形式主義為例討論中間登記的替代形式。根據(jù)《德國民法典》第873條第一款規(guī)定，基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，以物權(quán)的同意（Einigung）和登記（Eintragung）為要件。該條規(guī)定的物權(quán)同意是區(qū)別于作為原因行為（負擔(dān)行為）的契約（Vertrag)，基于抽象原因（Abstraktionsprinzip)。因此，德國法上的不動產(chǎn)物權(quán)變動雖然涉及債權(quán)的約定、不動產(chǎn)物權(quán)的約定和登記（申請登記和同意登記），但由于不動產(chǎn)物權(quán)行為沒有原因，只有不動產(chǎn)物權(quán)的約定和登記的方式，所謂“意思表示和不動產(chǎn)物權(quán)的公示要件必須一致”也是指二者；所以德國法中填寫中間注冊的法律技術(shù)主要圍繞這兩個。

　　就不進行動產(chǎn)鏈式讓與合意中的登記管理縮略，德國社會司法工作實踐和學(xué)理上可以并存發(fā)展兩種方式解釋方法路徑， 即通過授權(quán)（Ermaechtigung）或期待權(quán)（Anwartschaft），填補這一鏈式不動產(chǎn)市場交易中的物權(quán)真空。所謂授權(quán)之解釋研究路徑，基礎(chǔ)為民法總則部分關(guān)于企業(yè)授權(quán)的規(guī)定（同樣一個適用于物權(quán)編），主要理論依據(jù)是《德國日本民法典》第185條關(guān)于無權(quán)利人處分的規(guī)定，具體情況而言：處分標的物，應(yīng)當更加具有一定處分權(quán)，鏈式不動產(chǎn)金融交易中，先買受人對于尚未實現(xiàn)載人登記簿即將該公司不動產(chǎn)再行處分，系無權(quán)要求處分；但如先出賣人對先買受人和后買受人利益之間地再讓與合意沒有明確學(xué)生表示非常同意，或者就是從先出賣人與先買受人地讓與技術(shù)合同中，能夠直接推定先出賣人授權(quán)先買受人可就該不動產(chǎn)再為讓與，則可選擇使用第185條，先買受人的無權(quán)處分行為視為一種有效，后買受人取得該不動產(chǎn)物權(quán)。

　　如果它與“授權(quán)”解釋路徑并存，那么它就是“期望權(quán)”解釋路徑。在德國法律中，預(yù)期房地產(chǎn)意味著已達成符合土地注冊處第873(2）條形式要求的德國民法典協(xié)議，并已向土地注冊處提交注冊申請。期待權(quán)的基本思想是，在取得財產(chǎn)權(quán)的情況下，取得人取得了一項世俗權(quán)利（期待權(quán)） ，并能夠轉(zhuǎn)讓（在房地產(chǎn)的情況下，根據(jù)德國民法典第925條），如果已經(jīng)達到許多條件，受讓人不能再單方面阻止最終取得該權(quán)利。因此，所謂“期待權(quán)”的解釋路徑是指在不動產(chǎn)的連鎖交易中，雖然省略了中間登記，但買受人仍然取得不動產(chǎn)的物權(quán)，因為第一買受人并非沒有處分權(quán)，而是有處分權(quán)，其客體是第一買受人對不動產(chǎn)的期待權(quán)。在這一點上，第一買方無須登記，但在第二買方能夠證明《土地注冊條例》第29條所規(guī)定的同意的連續(xù)性之后，第二買方可以直接根據(jù)第一賣方的登記同意申請登記。

　　兩種解釋或?qū)嵺`的區(qū)別在于第一買受人（中間買受人）的意圖或法律地位，在第二種解釋路徑下，首先處置買受人的人是他自己的權(quán)利，他的身份是 Ermaechtigter。買受人優(yōu)先受償?shù)娜耸撬耍ǔ鲑u人優(yōu)先）的物權(quán)。當然，《中華人民共和國德國民法典法》第一百八十五條適用“期待權(quán)”理論與適用“授權(quán)”理論是有明顯區(qū)別的。在前一種情況下，買方首先需要滿足中國法律第873(2）條的形式要求，即使沒有必要首先購買人事登記。因此，僅從法律適用的角度來看，二者可以是相互排斥的，也可以是競爭的。

　　然而，在后一種情況下，“收購人（前買受人）寧愿在不動產(chǎn)登記程序法中確立一個受保護的地位，也不會因為期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓而使其基于第一次轉(zhuǎn)讓所取得的 ZWEISCHENERWERBER地位的地位消失”。期待權(quán)理論通過論證，正確或更清楚地揭示了在授權(quán)理論下被“掩蓋”的不動產(chǎn)讓與鏈中同意的連續(xù)性。這一點對于司法實踐中如何處理買受人未取得物權(quán)后的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的物權(quán)可以直接登記回第一買受人的名下具有重要意義。

　　(四）探索中國法律中間登記的替代形式。

　　授權(quán)和期待權(quán)理論在解釋進行不動產(chǎn)信息登記縮略上亦存在一些共性，即均傾向于企業(yè)謀求物權(quán)合意雙方（轉(zhuǎn)讓方與受讓方）與登記雙方（登記工作申請一個人和公司登記同意人）的一致。

　　然而，正如前文所述，為了完善我國現(xiàn)行法律中不動產(chǎn)登記的簡稱，往往需要買賣雙方訂立銷售合同作為登記材料。因此，以“ A-1B-C”不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓為例，形成所謂的“黑白合同”; “黑合同”由 A-B 之間的第一份銷售合同和 B-C之間的第二份銷售合同組成（第二份銷售合同之后還可能簽訂第三方合同） ，“白合同”由 A-C組成，作為登記申請材料提交登記機關(guān)。與建筑工程領(lǐng)域的“黑白合同”相比，在目前的“黑白合同”情況下，合同雙方既不是簡單的一致，也不是在內(nèi)容上絕對排他。相反，“白色合同”是一系列“黑色合同”的縮寫.在功能上，“黑色合同”描述了完整的交易鏈，“白色合同”旨在從法律上省略中間登記，保證交易雙方與登記方的一致性。

　　但既然是“白紙黑字的合同”，兩者必然存在矛盾，其效力不能簡單按時間順序來確定。從物權(quán)協(xié)議的角度看，甲就同一不動產(chǎn)達成兩個協(xié)議，根據(jù)處分的時間特征，第一個協(xié)議優(yōu)先（或排除）于第二個協(xié)議；但是，就效力而言，第二次轉(zhuǎn)讓協(xié)議優(yōu)于第一次轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因為登記和物權(quán)變動的最終效力相結(jié)合。從意思表示的角度來看，甲方和丙方的約定是一種虛偽的表示，對甲方和丙方?jīng)]有約束力.同時，根據(jù)《民法通則》第五十八條規(guī)定，損害國家、集體或者第三人利益的，絕對無效。如果甲、丙方之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議因虛偽而無效，就會出現(xiàn)登記的名義當事人與物權(quán)協(xié)議當事人不一致的情況。

　　因此，上述“白色合同”使雙方在形式上達成一致，但卻增加了法律解釋的復(fù)雜性，增加了違反法律和違約的風(fēng)險?！鞍咨贤敝猿蔀楹喴字虚g登記的主要工具，正是因為登記替代形式的缺位，使得當事人必須按照《物權(quán)法》《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，嚴格提交合格的登記材料（尤其是虛假的“白色合同”) ，別無選擇。

　　總而言之，就私法管理效果一般而言，嚴格要求按照目前我國《物權(quán)法》之規(guī)定，不動產(chǎn)登記縮略因違反公司登記要件行為主義、違背不動產(chǎn)登記工作制度環(huán)境保護網(wǎng)絡(luò)交易數(shù)據(jù)安全和進行社會權(quán)利公示的目的，使得學(xué)生登記縮略之三方當事人所期望的物權(quán)效果，尤其物權(quán)曾瞬間地為先買受人所享有的愿望就是無法得到實現(xiàn)。并因黑白合同的存在，導(dǎo)致其不法性進一步擴散，除了先買受人的物權(quán)地位已經(jīng)不能為了保證系統(tǒng)之外，為實現(xiàn)中國登記縮略而締結(jié)的白合同亦需要根據(jù)物權(quán)變動發(fā)展模式之不同文化結(jié)合黑合同，并區(qū)分物權(quán)效力與債權(quán)法律效力，分別研究予以分析評價。

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