屋宇租賃作為優(yōu)化屋宇資本設置的首要體式格局，無論對小我私家住房仍是企業(yè)謀劃，都發(fā)揮著首要的感化。承租人購置能力有限或短期使用房屋，出租人不想轉移房屋所有權卻又想通過房屋獲得收益時，簽訂租賃合同不失為最佳選擇。但是，出租房屋若未辦理房屋所有權登記，未獲得所有權證書，租賃合同效力該如何認定？深圳律師今天就來帶您了解詳細情況。
一、屋宇無證的原因有哪些？
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1998年1月1日，《都會屋宇權屬掛號治理設施》執(zhí)行，確立了我國都會屋宇所有權掛號發(fā)證軌制。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分權利人沒有及時依法辦理所有權登記，導致其房屋至今沒有房屋所有權證。
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《中華國民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條劃定：“在都會、鎮(zhèn)計劃區(qū)內(nèi)舉行建筑物、構筑物、路途、管線和其余工程設置裝備擺設的，設置裝備擺設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證?！?
沒有依法請求辦理設置裝備擺設工程計劃許可證，其工程建筑一般被認定為違章建房，不能申領房地產(chǎn)權屬證書。
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依據(jù)《浙江省違法修筑措置劃定》，在已竣工驗收的設置裝備擺設工程用地范圍內(nèi)私自新建、搭建，或許應用設置裝備擺設工程新建、搭建的，皆屬于違法建筑。除此之外，超出規(guī)劃面積建房、擅自改變房屋使用性質(zhì)等，也可能會導致無法取得房屋權屬證書。
二、未獲得權屬證書的屋宇租賃合同是否必然無效？
《最高國民法院對于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約膠葛案件詳細使用法令多少題目的說明》第二條劃定：“出租人就未獲得設置裝備擺設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”
依據(jù)上述劃定可知，未獲得屋宇權屬證書的屋宇租賃條約原則上是有效的，然則同意出租人采用補救措施，可以按照法律規(guī)定申請補辦建房審批手續(xù)，在一審法庭辯論終結前獲得審批手續(xù)的，法院應當認定該房屋租賃合同有效。
三、法院是不是應自動對租賃合同效力進行審查？
未獲得屋宇權屬證書致使租賃條約原則上是有效的，但實踐中常常存在這類情形：出租人與承租人之間產(chǎn)生糾紛訴之法院，但均未對合同效力提出異議，該種情形下，法院是否仍要核實房屋租賃合同效力？
最高法院（2017）最高法民終340號判決書確認，條約效能屬于國民法院依權柄檢察的局限，不受當事人訴訟要求限定。即最高法院覺得，條約效能是法院依權柄認定的內(nèi)容，盡管雙方均未對合同有效性提出異議，法院亦可在審理過程中對合同效力進行審查，認定合同無效。
四、屋宇租賃合同被認定有效后，責任該如何認定？
《合同法》第五十八條劃定：“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財富，應該予以返還；不克不及返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?
此類案件，應根據(jù)詳細情形加以區(qū)分：
第一種情形，條約簽定時，出租人未告訴承租人屋宇未獲得屋宇權屬證書，承租人過后才發(fā)明。該種情形屬于出租人有意瞞哄房屋權利瑕疵，存在主觀故意，是導致合同無效的主要原因，應承擔主要責任。承租方未對房屋產(chǎn)權狀況進行核實，也存在一定過錯，應承擔次要責任。
第二種情形，條約簽定時，已在租賃條約中明確屋宇權屬情形或承租方已通曉屋宇沒有權屬證書，仍基于實在意思表示簽訂租賃合同。該種情況下，雙方均存在明顯過錯，應按照公平原則各自承擔相應的責任。
五、租賃條約有效，租金和押金該如何處理？
《最高國民法院對于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約膠葛案件詳細使用法令多少問題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”
租賃合同被宣布有效后，“房錢”的觀點也不復存在，而是稱之為“屋宇占領使用費”，具體支付標準可參照租賃合同中約定的租金標準。
深圳律師提醒大家，《合同法》第五十八條劃定：“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財富，應該予以返還；不克不及返還或許沒有必要返還的，應當折價補償?！币虼?，房屋租賃合同被宣告無效后，出租人應將押金返還承租人，其中涉及到相關費用扣除問題，根據(jù)實際情況具體確定。
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